ภาษีขายบ้าน

ภาษีขายบ้าน : ขายบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง?

บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง การขายบ้านแต่ละครั้งไม่ใช่เรื่องเล็ก จะตั้งราคาขายบ้านก็ต้องทบทวนหลายปัจจัย เพราะนอกจากรายได้ที่จะเกิดขึ้นจากการขายบ้านแล้ว

ผู้ขายยังต้องคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขายบ้านให้ดีด้วย ใครที่ยังไม่รู้ว่าการขายบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง บทความนี้จะสรุปเรื่องที่ผู้ขายต้องรู้เกี่ยวกับภาษีขายบ้าน 

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้าน มีอยู่ 4 ประเภท คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย นอกจากนี้ยังมีคำศัพท์ที่ควรรู้อีก 2 คำ

นั่นคือราคาประเมินจากกรมที่ดิน และราคาซื้อขายจริง โดยราคาสองอย่างนี้อาจมีมูลค่าที่ต่างกัน จุดสำคัญคือราคาเหล่านี้จะใช้เป็นตัวตั้งในการคำนวณค่าใช้จ่าย 4 ประเภทที่กล่าวไป 

ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทุกกรณี

เริ่มจากภาษีที่ต้องจ่ายทุกกรณีนั่นคือ ค่าธรรมเนียมการโอน โดยการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดจาก 2 เปอร์เซ็นต์จากราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินประเมินราคาของบ้านเรา ซึ่งแตกต่างกับราคาที่ซื้อขายจริง

โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ขายมักจะขายในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน บางครั้งเวลาอ่านประกาศขายบ้าน หลายคนจะเห็นว่าผู้ขายมักเจรจากับผู้ซื้อให้ออกค่าธรรมเนียมการโอนกันคนละครึ่ง หรือบางรายก็อาจจะประกาศว่าผู้ขายเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด เหมือนเป็นอีกโปรโมชั่นหนึ่งเพื่อดึงดูดการซื้อ

ค่าใช้จ่ายอีกหนึ่งอย่างที่ต้องจ่ายในทุกกรณี คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากเงินจากการขายบ้านได้ก็นับเป็นรายได้อย่างหนึ่ง จึงต้องนำมาคำนวณภาษี วิธีการคำนวณจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นตัวตั้งต้น

จากนั้นสามารถหักค่าใช้จ่ายได้เป็นเปอร์เซ็นต์ที่บ้านน้อยแตกต่างกันไปตามจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองบ้านหลังนั้น ตามตารางดังนี้ (แทรกรูปตาราง)

ค่าใช้จ่ายที่ขึ้นกับประเภทของการขายบ้าน

รู้จักกับภาษีขายบ้านบังคับสองอย่างแรกไปแล้ว ต่อไปนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่พิจารณาจากคุณสมบัติของทรัพย์สินและผู้ขาย หากผู้ขายถือครองบ้านหลังนี้มากกว่า 5 ปี หรือได้รับทรัพย์สินนี้มาโดยมรดก หรือผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี หรือบ้านหรือที่ดินนั้นเป็นที่ถูกเวนคืน

ค่าใช้จ่ายที่จะต้องเสียจะเป็น ค่าอากรแสตมป์ โดยคำนวณจาก 5%  ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน โดยให้เลือกคำนวณจากราคาใดราคาหนึ่งที่สูงกว่า 

หากผู้ขายหรือทรัพย์สินนั้นไม่มีคุณสมบัติตามที่กล่าวไป นั่นคือ ผู้ขายถือครองบ้านหลังนั้นน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคำนวณจาก 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน โดนให้เลือกคำนวณจากราคาใดราคาหนึ่งที่สูงกว่าเช่นกัน โดยผู้ที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์

สรุปง่ายๆ อีกครั้งคือ ทุกครั้งที่ขายบ้านจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ส่วนค่าอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น ผู้ขายจะเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับคุณสมบัติต่างๆ คือระยะเวลาในการถือครองบ้าน

ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และลักษณะของทรัพย์สินว่าเป็นทรัพย์สินที่ได้จากมรดกหรือเป็นบ้านที่ถูกเวนคืนหรือไม่ รู้อย่างนี้แล้ว หวังว่าท่านใดที่วางแผนจะขายบ้าน จะได้ความรู้เกี่ยวกับภาษีขายบ้านจากบทความนี้ไปประกอบการตัดสินใจและเตรียมตัวให้พร้อม

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *