กฏหมายและสัญญา

บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง การขายบ้านแต่ละครั้งไม่ใช่เรื่องเล็ก จะตั้งราคาขายบ้านก็ต้องทบทวนหลายปัจจัย เพราะนอกจากรายได้ที่จะเกิดขึ้นจากการขายบ้านแล้ว ผู้ขายยังต้องคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขายบ้านให้ดีด้วย ใครที่ยังไม่รู้ว่าการขายบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง บทความนี้จะสรุปเรื่องที่ผู้ขายต้องรู้เกี่ยวกับภาษีขายบ้าน  ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้าน มีอยู่ 4 ประเภท คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย นอกจากนี้ยังมีคำศัพท์ที่ควรรู้อีก 2 คำ นั่นคือราคาประเมินจากกรมที่ดิน และราคาซื้อขายจริง โดยราคาสองอย่างนี้อาจมีมูลค่าที่ต่างกัน จุดสำคัญคือราคาเหล่านี้จะใช้เป็นตัวตั้งในการคำนวณค่าใช้จ่าย 4 ประเภทที่กล่าวไป  ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทุกกรณี เริ่มจากภาษีที่ต้องจ่ายทุกกรณีนั่นคือ ค่าธรรมเนียมการโอน โดยการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดจาก 2 เปอร์เซ็นต์จากราคาประเมิน ซึ่งราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินประเมินราคาของบ้านเรา ซึ่งแตกต่างกับราคาที่ซื้อขายจริง โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ขายมักจะขายในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน บางครั้งเวลาอ่านประกาศขายบ้าน หลายคนจะเห็นว่าผู้ขายมักเจรจากับผู้ซื้อให้ออกค่าธรรมเนียมการโอนกันคนละครึ่ง หรือบางรายก็อาจจะประกาศว่าผู้ขายเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด เหมือนเป็นอีกโปรโมชั่นหนึ่งเพื่อดึงดูดการซื้อ ค่าใช้จ่ายอีกหนึ่งอย่างที่ต้องจ่ายในทุกกรณี คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากเงินจากการขายบ้านได้ก็นับเป็นรายได้อย่างหนึ่ง จึงต้องนำมาคำนวณภาษี วิธีการคำนวณจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นตัวตั้งต้น จากนั้นสามารถหักค่าใช้จ่ายได้เป็นเปอร์เซ็นต์ที่บ้านน้อยแตกต่างกันไปตามจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองบ้านหลังนั้น ตามตารางดังนี้ (แทรกรูปตาราง) ค่าใช้จ่ายที่ขึ้นกับประเภทของการขายบ้าน รู้จักกับภาษีขายบ้านบังคับสองอย่างแรกไปแล้ว ต่อไปนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่พิจารณาจากคุณสมบัติของทรัพย์สินและผู้ขาย หากผู้ขายถือครองบ้านหลังนี้มากกว่า …

ภาษีขายบ้าน : ขายบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง? Read More »

การอายัดเงินเดือนคืออะไร เมื่อเกิดการกู้ยืมหรือมีหนี้สินที่ลูกหนี้ไม่ชำระตามกำหนดหรือข้อตกลงที่ตกลงกันไว้ เจ้าหนี้สามารถยื่นเรื่องฟ้องร้องต่อศาลได้ เมื่อชนะคดีตามที่ศาลตัดสินแล้ว ก็มีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อกรมบังคับคดีให้ทำการอายัดทรัพย์สินอื่นหรือเงินเดือนของลูกหนี้เพื่อเป็นการผ่อนชำระหนี้ได้ ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ฉบับที่ 30 พ.ศ. 2560 โดยเงินจำนวนที่ถูกอายัดจะถูกส่งมาที่กรมบังคับคดีและส่งต่อไปที่เจ้าหนี้ต่อไป ลูกหนี้คนไหนที่ถูกอายัดทรัพย์สินที่เป็นเงินเดือนได้  ตามพระราชบัญญัติดังกล่าวลูกหนี้ที่เป็นข้าราชการจะไม่สามารถถูกอายัดทรัพย์สินที่เป็นเงินเดือนได้ เว้นแต่เป็นการฟ้องร้องในคดีที่เกี่ยวกับค่าดูแลบุตรธิดา ส่วนลูกหนี้ที่มีอาชีพอื่นและมีเงินเดือนมากกว่า 20,000 บาทขึ้นไปสามารถถูกฟ้องอายัดทรัพย์สินจากเงินเดือนได้  อายัดเงินเดือนได้เท่าไหร่ ในกรณีที่เป็นการอายัดทรัพย์สินที่เป็นเงินเดือน จะต้องกำหนดจำนวนเงินที่อายัดให้ลูกหนี้มีเหลือใช้เดือนละ 20,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น  ลูกหนี้ที่มีเงินเดือน 30,000 บาท เจ้าหนี้ สามารถร้องขอให้กรมบังคับคดีอายัดเงินส่วนที่เกินจำนวน 20,000 บาทได้ ก่อนหักภาษีและประกันสังคม โดยนายจ้างหรือฝ่ายทรัพยากรบุคคลของบริษัทจะทำเรื่องแจ้งจำนวนเงินเดือนให้แก่กรมบังคับคดีเพื่อใช้คำนวณจำนวนเงินที่หักอายัดได้  หากเป็นสินทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่เงินเดือนล่ะ จะมีข้อกำหนดแตกต่างกันไปแต่ละประเภทสินทรัพย์ เช่น เงินฝากในบัญชีออมทรัพย์ สามารถถูกอายัดได้ทั้งหมด เงินโบนัสสามารถถูกอายัดได้สูงสุด 50 เปอร์เซ็นต์ของเงินทั้งหมด ในกรณีที่ลูกหนี้ทำงานที่มีค่าคอมมิชชั่น สามารถอายัดค่าคอมมิชชั่นได้สูงสุด 30 เปอร์เซ็นต์ของเงินทั้งหมด หากลูกหนี้ถือครองหุ้นอยู่ สามารถขายใบหุ้นหรืออายัดเงินปันผลได้ หากลูกหนี้เป็นสมาชิกสหกรณ์ไม่ว่าจะเป็นพนักงานทั่วไปหรือข้าราชการสามารถอายัดหุ้นสหกรณ์ เงินปันผลและเงินเฉลี่ยคืนได้ทั้งหมด เป็นต้น ทรัพย์สินใดอายัดไม่ได้บ้าง กรมบังคับคดีไม่สามารถอายัดเงินของลูกหนี้ที่อยู่ในกองทุนสำรองเลี้ยงชีพของบริษัท หรือกองทุนบําเหน็จบํานาญข้าราชการได้ ไม่สามารถอายัดบี้ยคนพิการ เบี้ยคนชรา รวมถึงเงินฌาปนกิจสงเคราะห์ …

อายัดเงินเดือน เรื่องต้องรู้ของเจ้าหนี้และลูกหนี้ Read More »

ไม่ว่าจะทำธุรกรรมใดๆ ทะเบียนบ้านมักเป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญทางราชการที่ต้องใช้อยู่เสมอ เป็นเอกสารสำคัญที่ใช้เพื่อการแสดงตัวตนของผู้อยู่อาศัย หลายครั้งต้องใช้ทะเบียนบ้านตัวจริงเป็นหลักฐานในการยืนยันตัวตน เช่น การขอเปลี่ยนชื่อ ระบุตัวตนให้ตรงกับบัญชีรายชื่อเพื่อมอบสิทธิ์ในการเลือกตั้ง ใช้เป็นเอกสารยืนยันสัญชาติ หรือยื่นให้สถานศึกษาเพื่อศึกษาต่อ เป็นต้น  สำหรับท่านที่ต้องย้ายที่อยู่และแจ้งย้ายทะเบียนบ้าน โดยเบื้องต้นแล้วจะแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ การแจ้งย้ายออก และ การแจ้งย้ายเข้า แต่ก็มีอีกหนึ่งวิธีที่สะดวกและเป็นที่นิยม นั่นคือ การย้ายทะเบียนบ้านปลายทาง  การแจ้งย้ายที่อยู่ปลายทางหรือการย้ายทะเบียนบ้านปลายทาง หมายถึง ผู้ที่ย้ายที่อยู่ สามารถไปแจ้งย้ายออกและย้ายเข้า ณ สำนักทะเบียนของท้องที่ที่ต้องการย้ายไปอยู่ใหม่ได้เลย โดยไม่ต้องเดินทางกลับไปแจ้งย้ายออกจากทะเบียนบ้านเดิม โดยมีเงื่อนไขว่าสามารถแจ้งย้ายในคราวเดียวกันได้ ครั้งละไม่เกินจำนวน 3 คน บุคคลที่จะย้ายเข้าทะเบียนบ้าน ต้องไปแสดงตัวยืนยันต่อหน้าเจ้าหน้าที่ทะเบียนเท่านั้น เพื่อสอบปากคำสาเหตุในการย้ายที่อยู่ มีอัตราค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 20 บาท ต่อการยื่นเรื่อง 1 ครั้ง สำหรับท่านที่ต้องการย้ายทะเบียนบ้านให้กับตนเองและบุตรหลานในบทความนี้จะให้รายละเอียดที่แตกต่างระหว่างเอกสารประกอบการดำเนินการของผู้ที่บรรลุนิติภาวะแล้วกับการดำเนินการของผู้เยาว์ (ในที่นี้หมายถึงอายุต่ำกว่า 20 ปีบริบูรณ์) สำหรับผู้ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว บัตรประจำตัวประชาชน ฉบับจริง ของผู้แจ้งย้าย พร้อมสำเนาจำนวน 1 ชุด เจ้าของบ้านที่จะแจ้งย้ายเข้า มาให้ความยินยอมให้ย้ายเข้า พร้อมกับบัตรประจำตัวประชาชน …

ย้ายทะเบียนบ้านปลายทาง ทำง่าย ประหยัดเวลา Read More »

จะซื้อขายบ้านสักหลังต้องมีสัญญาซื้อขายเป็นข้อตกลงร่วมกันของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายนี้เป็นเอกสารที่ค่อนข้างเข้าใจยาก มีความซับซ้อน รายเอียดต่างเยอะ ดังนั้นก่อนที่จะการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกันควรศึกษาถึงข้อตกลงและเงื่อนไขต่าง ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจลงมือเซ็นสัญญา เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ซึ่งสิ่งสำคัญที่ควรทราบมีอยู่ 5 อย่างด้วยกัน 1. รายละเอียดและข้อมูลต่าง ๆ ของคู่สัญญา โดยการตกลงเพื่อซื้อขายที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย คือ ผู้ขายและผู้ซื้อ โดยในส่วนของผู้ซื้อจะต้องมีการแนบเอกสารสำเนาบัตรประชาชนพร้อมระบุชื่อนามสกุลเพื่อเป็นเอกสารแนบท้ายกับคู่สัญญา 2.ราคาบ้านและการชำระเงิน โดยในส่วนนี้ทั้งสองฝ่ายควรมีการตกลงกันว่าจะซื้อขายในราคาเท่าไหร่ ซึ่งจะต้องมีการระบุเป็นตัวเลขลงในเอกสาร และในเอกสารจะต้องมีการระบุเกี่ยวกับการชำระเงินค่างวด พร้อมกับระบุชื่อธนาคารและระบุถึงเลขที่เช็คธนาคารไว้อย่างชัดเจน 3.การโอนกรรมสิทธิ์ ถือว่าหัวใจสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเลยก็ว่าได้ โดยในสัญญาจะต้องมีการระบุหรือกำหนดวันของการจดทะเบียนในการโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอน อีกทั้งภายในสัญญาควรมีการระบุ ถึงค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านในแบบที่ชัดเจน เพราะเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์จะได้ไม่เกิดข้อผิดพลาดในภายหลัง 4.การทำผิดสัญญา โดยในส่วนนี้เป็นการบ่งบอกและชี้แนะเมื่อฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดเกิดผิดสัญญา ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 2  กรณีก็คือ ผู้ซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามเวลาที่กำหนด และกรณีที่สองก็คือ ผู้ขายไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ จนทำให้เกิดการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายและค่าปรับต่าง ๆ ตามมาในภายในภายหลัง 5.ข้อตกลงและเงื่อนไขส่วนอื่น ๆ หมายถึงส่วนอื่น ๆ หรือข้อตกลงที่เพิ่มเติมขึ้นมาในส่วนของคู่สัญญา เช่นอัตราในการชำระในส่วนของดอกเบี้ยในกรณีที่เกิดการเลื่อนหรือผ่อนผันในการชำระดอกเบี้ยอาจจะมีการส่งผลกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่าย ซึ่งผู้ขายอาจจะต้องมีการทวงถามโดยการส่งจดหมายเตือนทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนไปให้ผู้ซื้อได้รับทราบ 6.การตัดสินใจเซ็นสัญญา เมื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายรับทราบและมีการตกลงในส่วนของสัญญาซื้อขายกันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็จะมีการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นในสัญญา โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายพร้อมพยาน 1 …

5 ข้อควรรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย Read More »

ถ้าจะพูดถึงเรื่องสัญญาซื้อขายบ้านแล้วถือว่าเป็นเอกสารที่มีความสำคัญเป็นอย่างมากสำหรับการซื้อขายบ้าน ซึ่งผู้ซื้อบ้านควรมีการพิจารณารายละเอียดข้อตกลงและมีการตรวจสอบเอกสารประกอบต่าง ๆ อย่างรอบคอบและถี่ถ้วน อีกทั้งเอกสารการซื้อขายบ้านนั้นก็มีเอกสารหลายชนิดที่เราเองจะต้องทำความเข้าใจ เช่น สัญญาจองซื้อบ้าน  สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน สัญญาซื้อขายบ้าน และเอกสารแนบท้ายสัญญาแบบต่าง ๆ โดยเราจะต้องอาศัยความใส่ใจและตรวจสอบให้ดีก่อนที่จะเซ็นสัญญาเพื่อที่เราจะได้ไม่ถูกผู้ขายเอารัดเอาเปรียบ สัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน 1.สัญญาจองซื้อบ้าน ถือว่าเป็นเอกสารซื้อขายบ้านอีกชนิดหนึ่งที่จะใช้ในกรณีที่บ้านหรือคอนโดยังไม่ก่อสร้างหรือยังสร้างไม่เสร็จ โดยจะไม่สามารถระบุพื้นที่หรือขนาดของบ้านได้อย่างแน่ชัด ซึ่งทำให้มีเอกสารสัญญาจองบ้านเอาไว้สำหรับการจดรายละเอียดต่าง ๆ เพื่อพอที่ให้ทำสัญญาซื้อขายกันได้ 2.สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หมายถึง เอกสารฉบับต้นทางที่ใช้สำหรับในการตกลงซื้อขายกัน โดยจะเป็นเอกสารอีกประเภทหนึ่งที่จะใช้ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ ในการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ซึ่งถ้าผู้ขายมีการผิดสัญญากับผู้ซื้อบ้าน เราก็จะสามารถฟ้องร้องเอาผิดกับบริษัทขายบ้านได้ถูกต้องตามกฎหมาย 3.สัญญาซื้อขายบ้าน หมายถึง เอกสารสำคัญแบบปลายทางที่จะมีการตกลงซื้อขายบ้านหรือคอนโดที่จะมีผลต่อทางกฎหมาย โดยกรรมสิทธิ์บ้านจะต้องตกเป็นของผู้ซื้ออย่างเด็ดขาด ซึ่งสัญญาซื้อขายบ้านจะมีการจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานของสำนักงานเขตที่ดินในเฉพาะท้องถิ่นเท่านั้น 4.เอกสารแนบท้ายสัญญา หมายถึง เอกสารที่จะใช้ประกอบกับข้อตกลงหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ในการซื้อขายบ้าน เช่น โปรโมชั่น เงื่อนไขอื่น ๆ ของแถมที่นอกเหนือที่แจ้งไว้ในสัญญาซื้อขาย    ข้อมูลที่มีความสำคัญต่อการซื้อขายบ้าน 1.ขนาดและราคาซื้อขาย โดยผู้ซื้อจะต้องมีการตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เช่น ขนาดของที่ดิน ขนาดของตัวบ้าน พร้อมกับราคาบ้านในสัญญาซื้อขายจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดต่าง ๆที่กำหนดไว้ 2.วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องมีการระบุวันที่นัดการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ซึ่งจะต้องมีการกำหนดและเผื่อระยะเวลาในการยื่นขอสินเชื่อและการตรวจรับบ้านไว้ด้วย โดยถ้าไม่มีการระบุวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ …

ข้อควรรู้ของการสังเกตสัญญาซื้อขายบ้าน อย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ Read More »